[펌] 대구 아파트 흐름에 대하여

‥‥‥아파트/신규분양

대구 아파트 흐름에 대한 생각



작성자:당대지작성시간:2018.06.13  조회수:11,162

댓글102

몇달동안 눈팅만 하다가, 오랫만에 글을 적어봅니다. 
제가 글을 쓰는 이유는 제가 무엇을 잘 알아서 다른 분들께 가르쳐드릴려고 하는 것이 아니고, 시기에 따라 제 생각을 한번 정리해보고, 그에 대해서 다른 분들의 의견도 한번 들어 싶고 해서 입니다. 또 시간이 지나고 나서, 미래에 대한 예측이 얼마나 맞았나 보는 것도 의미있을 것 같고요. 

요즘 대구 집값이 좀 주춤하는 느낌도 들고, 어떤 분들은 앞으로 부산, 서울처럼 침제되거나 하락할 것이라고 생각하시는 분들도 계시는 것 같습니다. 저는 집값 흐름을 보는 데 있어 수요 공급을 우선시 해서 보고 있는데, 수요라는게 인구수에 비례해서 대략적으로 예상하는 것이므로 (예를 들면, 매년, 인구의 0.5%가 신규수요가 있고, 그래서 대구 250만명이니 대략 매년12500세대의 신규공급이 필요하다), 정확하지는 않지만, 그 대략적인 수요공급량으로부터 감을 잡고 보는 편입니다. 

2016년, 2017년 공급과잉의 시기를 지나서, 2018년은 수요 공급이 어느정도 맞는시기(언론에서는 약간 부족하다고도 하고요), 2019년은 공급이 매우 부족한 시기가 옵니다. 2020년은 최근 분양분량이 증가해서 공급이 10000세대 이상으로 적정 공급쪽으로 접근하고 있더군요. 2021년 이후는 아직 알수가 없구요. 

경신고 이슈도 있었고, 2019년 공급부족에 대해 학습효과로 인해 미리 움직인 측면도 있는 것 같고, 2017년 여름부터 수성구 핵심지역이 한단계 점프를 했었고, 작년말 or 올초였나요? SK 뷰가 8억 중반대로 매물이 나오고 거래완료가 되고, 이른 바 대장주들의 매매소식들에 놀라던 시기들이 있었죠. 어떤 아파트가 10억을 먼저 돌파하겠냐?는 글도 올라왔었고. 

최근 빌리브 범어에서 9억을 넘기는 소식이 들렸지만, 다소 침체국면으로 느껴지던 수성구 핵심지역의 행보에 대해서, 앞으로 상승이냐 하락이냐에 대해서는, 저는 추가 상승이 더 남았다고 생각합니다. 대구 전체의 흐름에서도 마찬가지로 상승할 것으로 예상하고 있고요. 그 이유는 2019년 공급부족의 시기가 아직 오지 않은 시점이고, 공급부족 시기에 맞춰서 한번 상승할 것으로 생각합니다. 다소 침체로 보여지는 수성구 핵심지역의 행보도 침체보다는 짧은 시간에 놀라울 정도로 급격한 상승의 시기가 있었기 때문에서 오는 피로감 내지 경계심리라고 보여집니다. 계속 급격한 상승을 하기는 어렵다고 보는 것이죠. 상승에너지를 다시 응축하고 있다가 다시 상승하게 되는 시점이 올 것으로 생각됩니다. 빠르면 올 가을에, 늦어도 내년에는 올 것으로 생각합니다. 

부산이 꺽인지 오래되었고, 서울도 더 이상 상승 무드가 아닌 뉴스 (물론, 서울내에서도 지역 편차가 있지만)가 많이 흘러나오면서, 대구도 그렇게 침체 또는 하락하는 것 아닌가 하는 생각을 하실 분도 있지만, 대구와 서울, 부산과는 큰 차이가 있습니다. 
대구는 2015년 후반, 2016년에 조정기를 거친 반면, 서울, 부산은 지속적으로 상승했고, 부산은 매우 오랫동안 상승했습니다. 과도한 한 공급물량을 맞아 당연히 조정국면을 겪고 있는 것이죠. 주가지수가 오르고 있는데 하락하는 종목이 있고, 상승하는 종목이 있는 것 처럼, 부동산도 지역에 따라 상황이 매우 다르니, 그런 부분을 좀 유념해서 예측할 필요가 있다고 봅니다. 

작년에 대구 아파트 분양이 매우 적었던데 반해, 올해는 많은 곳에서 아파트 분양을 했고, 하려고 계획중입니다. 공급물량이 부족한 시기이고 그래서 아파트값이 상승할 것으로 생각해서 많은 사람들이 분양받으려다 보니, 시행사 입장에서는 이런 시기에 빨리 아파트 분양공고를 내야겠죠. 대구내에서 많은 곳에서 분양하면서, 분양된 아파트에 프리미엄이 붙고, 주변의 시세를 끌어올릴 것으로 생각합니다. 2017년 수성구 핵심지역에서 시작했던 상승기조가 2018년은 대구 전체로 확산되지 않을까 하는 예상을 합니다. 그러나, 이미 대구는 질적시장에 접어들고 있고, 양극화/차별화 시장이 되었기에, 모든 아파트가 크게 상승하는 것이 아니라, 구별로, 구내에서도 지역별로, 아파트 연식별로 차별화해서 상승효과가 있을 거라고 생각합니다. 우리 아파트는 왜 계속 안오르냐? 하는 곳도 있지 않을까 생각됩니다. 

오늘 지방선거가 끝나면, 대구내에 어떤 구는 조정지역이 될꺼다는 예상도 있고, 보유세에 대한 얘기도 나도는 요즘입니다. 
조정지역이 되는 구가 있다면, 가장 큰 이슈는 다 주택자의 경우, 양도세가 큰 폭으로 오르게 되니, 자금에 여유가 있는 투자자는 집을 팔 이유가 전혀 없게 되고 (공급 부족), 집을 꼭 팔아야 하는 다주택자는 앞으로 집값이 오를, 똘똘한 지역의 집은 놔누고, 상대적으로 덜 똘똘한 집을 먼저 처분하겠지요. 이런 규제는 지역별 양극화를 키우는 효과를 불러 올겁니다. 모든 지역이 다 오르고, 다 내리는 것이 아니니, 집을 꼭 사거나 팔 분들은 좀 더 양극화/차별화를 생각해서 판단을 하는 게 좋지 않을 까 합니다. 조정지구로 지정되면 특히 분양권의 양도세가 커지므로, 분양권을 안팔려고 할 것이고, 이에 따라 최소한 등기후 2년까지 가지고 가는 경향도 생길 수 있을 겁니다. 앞서, 8.2대책과 대구 9.5대책시에 집을 사는 것을 어렵게 했다면, 조정지구가 되면 집을 파는 것이 어렵게 될 수 있으니, 이에 따라 집값 흐름을 잘 살펴야 할 것으로 생각됩니다. 물론, 아직 지정도 되지 않았는데, 미리 너무 많은 고민할 필요는 없겠죠. 

수성구 범어효성과 황글힐스의 낮은 전세가가 이슈가 되었었는데, 전세가 낮으니 집값이 떨어진다고 생각하는 분도 계신 것 같은데, 
이들 신규입주 아파트의 전세가가 낮은 이유는, 입주시에 신규전세물량 증가로 낮은 이유외에도, 앞으로 해당 신규아파트를 보유하면 집값이 더 오를 것으로 생각해서, 전세입주보다는 집을 사고 싶어하고, 집주인(분양권자) 입장에서는 당초에 입주시에 팔아야겠다는 생각을 하던 사람도 더 홀딩쪽으로 가려고 하다보니 전세 공급이 늘어난 것으로 봐야하지 않나 싶습니다. 아이러니하게도, 집값이 오를 것으로 생각해서 전세가가 생각보다 더 낮은 것이고, 홀딩을 위해서 더 많은 자금이 필요하게 된 것이라고 봅니다. 

몇가지 생각하고 있던 것을 두서없어 적어서 읽기 불편하셨을 것 같습니다. 
저는 당연히 전문가도 고수도 아닙니다. 앞서 언급한 바와 같이, 부동산 흐름을 지켜보고 있고, 한번씩 생각을 정리해서, 회원분들과 공유도 하고, 다른 의견도 주시면 참고도 하려고 하니, 의견있으시면 답글 주시면 좋겠습니다. 

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activsona2018.06.14메뉴
자금 여유되면 깔고 앉는게 진리

답댓글당대지2018.06.14메뉴
네. 그렇죠

오오라2018.06.14메뉴
2020년 까지 대구는 천천히 우상향 흐름 계속될거라 봅니더 저두..

답댓글당대지2018.06.14메뉴
2019년까지는 잘 갈 것 같은데, 저는 2020년은 2021년 물량상황도 좀 봐야하기 때문에 좀 더 지켜봐야 하지 않나 생각합니다. 만약 2021년이 물량과다라도 되면 미리 움질일 수도 있어서요.

hometown2018.06.14메뉴
부동산 카페에서 나올 법한 글입니다.

대대손손2018.06.14메뉴
잘 읽었습니다^^

답댓글당대지2018.06.14메뉴
네. 감사합니다.

지노792018.06.14메뉴
잘보고 갑니다~!

답댓글당대지2018.06.14메뉴
네. 감사합니다.

동근맘782018.06.14메뉴
좋은글잘봤습니다~감사합니다~^^

답댓글당대지2018.06.14메뉴
네. 감사합니다.

진득이 22018.06.17메뉴
요즘 봉덕동쪽 분양이 많은데 이쪽은 어떻게 보시는지요

답댓글당대지2018.06.17메뉴
개인적으로 봉덕동 좋게 보고 있습니다. 작년에 봉화, 앞태 분양있었고, 올해 영무 예다음이 분양됐고, 조만간 앞산 비스타가 분양될꺼고. 여러 아파트들 분양되면서, 신축중심으로 주변시세를 끌어올 수 있는 2018~2019년이 될 거라고 예상합니다. 남구야 그동안 많이 오르지 않았기 때문에, 정부 규제와도 관계가 없어보이고, 현재상황에서는 좋은 흐름을 보일 것으로 생각합니다.

답댓글진득이 22018.06.17메뉴
@당대지답변 감사합니다

2018.06.19
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답댓글당대지2018.06.18메뉴
위의 봉덕동의 경우에는 제가 관심갖고 지켜보는 곳이라서 의견을 드렸는데, 님께서 말씀하신 곳은 제가 잘 모르는 단지들이라서 도움이 드리기 어려울 것 같아 죄송합니다. 저는 전체적인 흐름을 지켜보는 편이고, 제가 관심있어 세부적으로도 알고 있는 몇군데에 대해서는 의견을 낼 수 있는데, 님께서 말씀하신 곳은 제가 잘 알지 못합니다.

답댓글대표미인2018.06.18메뉴
@당대지답변 감사드려요 !!
오늘부터본격덥다는데 더워조심하세요^^~

답댓글당대지2018.06.18메뉴
@대표미인네 좋은 하루 보내세요~

♡ 좋은생각~2018.06.20New메뉴
공감이 가는 글이라 더욱 잘읽고 갑니다

답댓글당대지11:40New메뉴
네. 감사합니다.

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