초보를 위한 아파트 분양권 프리미엄 안내

초보자를 위한 아파트 분양권 프리미엄 안내

작성자:Innocence작성시간:2018.06.05  조회수:6,406

댓글33

분양권 : 아파트 따위의 건물을 양도 받을 수 있는 권리(조합원에게 돌아가고 남은 물량을 받는 사람이 갖는 권리-청약을 통해 당첨 됨.)
1년 미만 50% 양도소득세, 2년 미만 40% 양도소득세
2년 이상 6~42% 양도소득세 (*조정대상지역이 되면 보유기간 관계없이 2년 이상도 50% 양도소득세 발생) 입주 시점에 1.1~3.5% 취득세를 내면 입주 완료.
분양권 전매: 주택을 분양받은 사람이 그 지위를 다른 사람에게 넘겨주어 입주자를 변경하는 것을 뜻합니다.
 
1. 분양권 사고 싶어요?
분양가 5억기준 아파트(옵션포함)로 계산할게요. 계약금 5,000만원에다가 프리미엄 금액 5,000만원 주면 살 수 있겠네요. 당장에 1억이 필요합니다. 중도금 혹시나 유이자료 매도자가 납부했다면 그 부분을 정산해주고 나머지를 대출 승계하여 나머지 중도금 내고 잔금 내고 하면 되겠네요. 중도금에 대한 이자부분이 발생 할 수도 있고 무이자 일수도 있고 이경우도 반드시 살펴야겠네요.
 
2. 분양권 팔고 싶어요? 언제부터 팔 수 있죠?
수성구: 공공,민간 택지 모두 소유권이전등기일
수성구 외: 공공택지(1년), 민간택지(6개월)
**투기과열지구(수성구) 분양권: 투기과열지구 지정 전에 분양계약을 체결하였거나, 건설사로부터 분양계약자의 명의변경이 완료된 분양권의 경우에는 투기과열지구 지정(2017년 9월 5일)이후 1회에 한하여 전매가 허용된다. 특별 공급은 5년간 전매 제한. 말이 좀 어렵네요.
수성구 예) 2017년 8월에 분양권 산 A는 2018년 2월 B에게 판다. B는 C에게 분양권을 팔지못하고 소유권이전등기를 해야한다.
수성구 예2) 2018년 5월 일반 분양 받는다. 소유권이전 등기할 때 까지 분양권 못판다.(여기서 포인트 묻지마 투자 안돼요. 일단 넣고 보자 절대 절대 안되요. 자금 조달 안되어 미계약시 완전 돈 많이 날려요.)
 
3. 프리미엄 5,000만원 받고 팔면 얼마 버나요?
1년 미만 매도 시: 5억 아파트 기준으로 프리미엄이 5,000만원 생겼어요? 그러면 저는 5,000만원 번거 맞나요? 아니요. 대략 2,200만원 정도 번거네요.
양도소득세 5,000만원 중 기본공제 250만원 차감한 4,750의 50%가 양도소득세 2375만원, 여기서 끝이 아니고 양도소득세의 10%가 지방소득세 237.5만원, 여기서 끝이 아니고 부동산 중개 수수료(지자체 마다 차이 있음) 100만원 정도 나가겠네요. 아참 5000만원을 예금했을 때 1년기준으로 발생할 수 있는 이자비용도 생각해보면 대략 2%잡고 거기서 이자소득세 빼고 80만원정도 기회비용 뺄게요.
 
4. 마이너스프리미엄 3000만원이면 3,000만원 손해인가요? 손해는 더 클 수 있습니다.
일부 지역에서 공급과잉으로 인하여 분양 후 초창기에 프리미엄 형성되다가도 입주시점이 되니 매물이 넘쳐난다. 서로 팔려고 한다. 손해 보고라도 판다. 이 경우 손해가 생기겠죠.
초기 분양자는 분양가 기준으로 3000만원 손해 + 중도금 유이자 무이자 여부+기회비용(이자정도만 볼게요. 5억기준이면 절반 잡고. 2억5천만원의 2%*2년) 1,000만원 손해 합 4,000만원 손해
프리미엄 5000주고 산 구매자는 9,000만원 손해되겠네요. 이런 일은 안생기는게 좋겠죠.
 
입주권: 재개발, 재건축 조합원이 새집에 거주할 수 있는 권리.(입주권은 주택 수에 포함 됨. 1가구 2주택 등으로 양도소득세 계산 할 때 필요하겠네요.)

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답댓글Innocence2018.06.05메뉴
@느림보토끼발췌된 부분의 내용만 해석하면 더이상의 전매는 소유권이전등기 시점까지 할 수 없는것 같은데요. 정확한 내용은 국토부 지침자료를 찾아보거나. 여기 까페 김준영 부동산 스터디 모임. 또는 분양권 거래 중계해주신 부동산에 문의 하시는게 나을거 같아요. 저 분양권 사전부터 찾아서 글쓴거 보면 아시겠지만 어제 밤에 처음으로 분양권 공부시작해서 아는게 없어서도움이 못되어드려 죄송하네요. 지나가시는분 패스 하지 마시고 아시는분 꼭 답변 부탁드립니다.

주사위2018.06.05메뉴
잘봤습니다

답댓글Innocence2018.06.05메뉴
ㅎㅎ 별말씀을요 저도 급 공부중. 오늘 분양권으로 얼마 벌 수 있는지 한번 정리를 더 해보겠습니다.

붉은곰2018.06.05메뉴
특공 5년 전매제한은 수성구만이죠?

답댓글Innocence2018.06.05메뉴
수성구만 특공 5년 전매제한 맞습니다. 타구는해당 아님. 얼마전에 그렇게 바뀐거 같아요. 서울에서 여러 불법 사례때문에요. 뉴스찾아보니.

same2018.06.05메뉴
힐스는 그럼 2년 뒤에 팔수 있나요?

답댓글Innocence2018.06.05메뉴
분양권은 매매 안되는거네요. 힐스 소유권 이전등기 한 이후에 팔 수 있는 것 같습니다.

네네뚱뚱2018.06.05메뉴
감사합니다~^^ 좋은글

완소남y2018.06.05메뉴
좋은 글 감사합니다. 혹시 공동명의로 할 경우는 어떻게 될까요??

답댓글Innocence2018.06.05메뉴
헉..저도 초보라 ㅜㅜ. 질문 주시면 네이버 폭풍검색해야 됩니다. 오늘 오전에 2시간 투자해서 글 한개 더 썼더니 피곤해서요 질문은 죄송하지만 패스할게요.. 포털검색 한번 이용해주시길 바랍니다.

답댓글트러블제로2018.06.05메뉴
각자 250 공제하는거 같은데요

one112018.06.05메뉴
이거슨 상승하락을 떠나....초보분들이 한번쯤 읽어볼만한 글이네요 ㅎㅎ

태권수2018.06.05메뉴
좋은정보 감사드립니다.

여러모로2018.06.05메뉴
기존 주담보 있을시 다른 분양권 당첨 되었을때 중도금 대출 관련도 설명해 주세요^^

답댓글Innocence2018.06.05메뉴
dsr 도입등으로 계산방식이 바뀌는거 같던데요. 소득위주라 기존 담보물에 대한 가치 평가가 떨어지는거 같던데요. 대출을 해본적이 없어서.ㅜㅜ. 저건 한 5시간은 공부해야할거 같아요. 소득 안정적이시면 뭐 걱정없겠죠. 추후에 공부해볼게요.

답댓글Innocence2018.06.05메뉴
가만히 생각해보니. 대출관련 상담글도 많건데. 많은 분들의 참고가 되겠네요. 제가 조만간에 대출의 모든 것 한번 정리해볼게요.

요엘2018.06.05메뉴
잘 보았습니다. 이런 글 좋습니다. 아무리 뭐라고 뭐라고 해도 피에 대한 부분을 너무 믿고 계시고 양도소득세에 대한 개념을 모르시는 분들이 참으로 많습니다.

이런 글 좋아보입니다.

저는 111판상형 거주중인데 전세가 1억5천선에 형성되어있네요.. 
참으로 삶에 만족하고 지냅니다. 제가 거주하는 곳은 피가 마피2,500이네요. 
(111제곱미터 4Bay 분양가 2.5억)
매매 하려면 매매할까 고민되기도 하네요. 3,000세대 중 1,500세대 정도 입주된거 같네요..

여튼 이런 글 좋습니다. 박수를 보내드리며^^



답댓글Innocence2018.06.05메뉴
마피 ㅜㅜ .그래도 만족하고 지내신다니 참 다행스럽습니다. 과거 대구 미분양 때 건설사 할인분양으로 데모하고 난리도 아니었던게 문득 떠오르네요. 요엘님과 다르게 화병나는 사람도 있지 싶거든요. 성공의 지름길은 첫째는 긍정적인 사고요 두번째는 독서라는 글귀를 본적이 있는데 이미 성공한 인생을 살고 계신거 같네요. 앞으로 좋은일 더 많이 생기길 바랍니다. 감사합니다.

닉네im2018.06.06메뉴
잘읽고갑니다

수해녀2018.06.06메뉴
세후금리가 3%로만 되면 
분양자금 4억 * 3% * 4년 = 4천8백만원 
(4년은 분양받아서 양도세 면제 될 때까지)
금리 빨리 좀 오르자 편안하게 투자하게

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